Bu içerik genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık değildir. Kendi sitenize özgü durumlar için yönetim planınıza ve bir hukuk danışmanına başvurun.
Kanunun kapsamı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), bir binanın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyeti ve bu bölümlerin sahiplerinin (kat malikleri) ortak yerlerle ilgili hak ve yükümlülüklerini düzenler. Toplu yapılarda (birden çok bloklu siteler) ayrıca toplu yapı hükümleri ve yönetim planı birlikte uygulanır.
Uygulamada ilk başvurulacak belge, tapuya şerh edilmiş yönetim planıdır. Yönetim planı kanuna aykırı olmamak kaydıyla gider dağıtımı, toplantı zamanı ve yönetim düzeni hakkında özel kurallar koyabilir.
Ortak giderlere katılım (md.20)
Kanunun 20. maddesine göre kat malikleri, aralarında başka türlü bir anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri, sigorta primleri, ortak tesislerin işletme giderleri ve yönetim için toplanacak avansa arsa payı oranında katılır.
Ortavlu’daki “KMK md.20” dağıtım yöntemi bu varsayılanı uygular: işletme projesindeki personel ve SGK kalemleri dairelere eşit, diğer kalemler arsa payı oranında dağıtılır. Yönetim planınızda başka bir kural varsa sabit, m², daire tipi ya da karma yöntem seçilebilir.
Gecikme tazminatı
Aynı maddeye göre gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Uygulamada tazminat, ödenmeyen tutar üzerinden gün oranlı hesaplanır.
Örnek: 3.000 ₺ aidat 20 gün geç ödenirse 3.000 × %5 × 20/30 = 100 ₺ gecikme tazminatı doğar. Sitedeki gecikme tazminatı hesaplayıcısıyla kendi tutarınızı deneyebilirsiniz.
Kat malikleri kurulu
Kat malikleri kurulu, ana gayrimenkulün yönetiminde yetkili kuruldur; yönetim planında belirtilen zamanlarda ve yılda en az bir kez toplanır. Toplantıya çağrının, toplantı gününden makul bir süre önce (kanunda öngörülen süreye uyularak) gündemle birlikte yapılması gerekir.
Kurul, kanunda ve yönetim planında daha ağır bir nisap öngörülmeyen konularda kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır. Bazı kararlar (ör. ortak yerlerde yenilik ve ilaveler, yönetim planı değişikliği) özel nisaplara tabidir.
Yönetici ve denetçi
Bağımsız bölüm sayısı sekizden fazla olan yapılarda yönetici seçilmesi gerekir; yönetici kat maliklerinden ya da dışarıdan bir kişi veya şirket olabilir. Yönetici; işletme projesini hazırlamak, giderleri toplamak, defterleri tutmak ve kurul kararlarını uygulamakla görevlidir.
Denetçi, yöneticinin hesaplarını ve işlemlerini denetler, yıl sonunda kurula rapor verir. Ortavlu’daki denetçi rolü bu nedenle salt okunurdur ve denetçi raporu şablonu hazır gelir.
İşletme projesi
Yönetici, yıllık gider tahminlerini ve her kat malikinin ödeyeceği avans payını gösteren işletme projesini hazırlar. Kat maliklerine bildirilen ve süresinde itiraz edilmeyen ya da kurulda onaylanan işletme projesi kesinleşir; kesinleşmiş işletme projesi, alacağın takibinde önemli bir belgedir.